ثبت قرارداد اجاره در سامانه

ثبت قرارداد اجاره در سامانه

ماده ۶ قانون ساماندهی معاملات زمین. مسکن و اجاره ‌بها، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ را به‌شرح ذیل اصلاح کرد:
> «📕در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به‌عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.»
این اصلاح، چند دستاورد و نتیجه حقوقی. به ارمغان آورده است:

🔆*تکلیف ثبت در سامانه:*
قرارداد اجاره- خواه مسکونی خواه اداری یا تجاری یا… – با «هر مدت» که بسته شود، باید ظرف یک ماه در یکی از دو سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا «ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (خودنویس)» متعلق به وزارت راه و شهرسازی به ثبت برسد و شناسه (کد) رهگیری برایش صادر شود.

🔆*اشتباه در انتخاب سامانه:*
همین حالا در مورد املاکی که سند سبزرنگ دارند، اگر مدت قرارداد اجاره بیش از ۲ سال باشد، دیگر ثبت در سامانه خودنویس کافی نیست.
قانونی دیگر، حکمی متفاوت رانده است:
به موجب تبصره ۴ ماده یک «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول» ثبت قرارداد، تنها در سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» معتبر است. در این وضعیت، قرارداد – حتی اگر در سامانه خودنویس ثبت شود، باز هم کلا «فاقد اعتبار» تلقی می‌گردد و پذیرش هرگونه ادعا به استناد آن در دادگاهها ممنوع است؛ مگر درخواست استرداد عوض!
این گونه است که اگر تنها به متن ماده ۲ اصلاحی اکتفا کنیم، اشتباه در انتخاب سامانه، موجب بی‌اعتباری کل سند می‌گردد!
بدیهی است همچنان قراردادهای کمتر از دو سال و قراردادهای املاک فاقد سند سبزرنگ را می‌شود (و باید) در یکی از دو سامانه ثبت کرد

🔆*« تایید» به جای « امضا»:*
امضای فیزیکی به معنای ایجاد اثر دست روی کاغذ، نشانه‌ای روشن است بر ابراز اراده انشایی؛ اما دارد جای خود را به راه‌های دیگری می‌دهد که بتوان فهمید شخص متعهد اراده‌اش را ابراز کرده است؛ از جمله تایید به روشهای الکترونیکی.
ماده ۲ اصلاح شد تا به روزگاری نوین برسیم و «تایید» جانشین «امضا» شود.
حالا دیگر نه تنها دستخط و‌امضا زیر اسناد نیست؛ بلکه حتی اصل سند هم در کار نیست و با یک کپی می‌توان دعوایی برپا ساخت.
مواد ۶۵۵ و ۶۵۶ قانون آئین دادرسی کیفری را بخوانید که پیش از اینها زمینه را فراهم ساخته‌اند.

🔆*ماهیت مبلغ پرداختی در کنار اقساط اجاره:*
ماهیت این مبلغ، مشخص شد: قرض الحسنه است که به پیکره‌ی قرارداد اجاره می‌چسبد و با آن معنا پیدا می‌کند.

🔆*گواهی شهود:*
پیش از اصلاح، الزامات مقرر در این ماده-از جمله گواهی گواهان- ویژه‌ی اسناد عادی بود. حالا عبارت چنین می‌رساند که سند رسمی نیز باید به گواهی گواهان برسد!
این سخت‌گیری قطعا مقصود قانونگذار نبوده است و با تفسیر سایر مواد، باید طرفین را از آوردن گواه برای اسناد رسمی تنظیمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بی‌نیاز بدانیم؛ چرا که دستور تخلیه در اسناد رسمی، از مسیر اجراییه ثبتی پی‌گیری می‌شود و بهتر است این را به حساب سهو قانونگذار نوشت!

🔆*شناسه( کد) رهگیری:*
اگر ثبت قرارداد در سامانه خودنویس نهایی نشود، کد رهگیری تخصیص نمی‌یابد.
پس از امضای طرفین، شمارش معکوس برای گذشت یک ساعت فاصله -که نامش را خیار مجلس گذاشته‌اند- آغاز می‌شود.
در پایان، اگر تایید طرفین و‌ گواهان برجا مانده باشد، کد رهگیری رایگان صادر می‌شود.
در مورد اسناد تنظیمی در سامانه ثبت الکترونیک‌ اسناد، شناسه سند را باید جانشین کد رهگیری شمرد.

🔆*ضمانت اجرا:*
اگر قرارداد اجاره ثبت نشود، چه؟
پیش‌تر نوشته‌ام که بر حسب نوع اجاره، جریمه مالی، حذف معافیت‌های مالیاتی و رد دستور تخلیه در انتظار موجر است؛حتی بطلان در شرایطی!